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许家印澳洲豪宅被政府强售,海外房产怎样才能买得安全放心?

   2018-06-13 22:04:08

[摘要]


海外买房,本来是为了保值增值,但没想到刚到手不久的房产,却被当地政府“强逼”着必须卖出。一出一进,不仅没有赚到钱,还搭进去不少手续费,白白耽误大量时间精力。

 

这样的情况,不久前就发生在一批在澳大利亚买房的中国投资者头上。2月,《参考消息》发布了一则报道,称澳大利亚财政部长斯科特·莫里森勒令61名外国房主将违规购得的房产卖出,其中包括25名中国人。

 

那么他们到底违反了什么规定?原来,外国人在澳洲买房时必须获得FIRB,也就是澳大利亚外国投资审查委员会的审批,且没有签证的外国人在澳洲只可买新房,不能买二手房。


至于有签证的外国人,可以买2手房,但买来的房子不能租出去,只能自住,签证到期前3个月还必须把房子卖掉。


所以,那些“不明真相”的中国投资者,如果被不合格的中介误导,很可能就会犯下“违规购房”的错误,到头来竹篮打水一场空。


据报道,近两年来,澳洲政府已强制出售总价值1.07亿澳元(约合8202万美元)的房产。其中四成是中国富商违规购买的豪宅,包括恒大地产董事长许家印在悉尼市的一座公馆。

 

许家印的豪宅Villa Del Mare由中国香港上市公司恒大地产旗下的Golden Fast FoodsPty(金快餐),通过一系列在澳大利亚、中国香港和英属维尔京群岛注册的空壳公司“非法”购买。


这座豪宅,买入价格是3900万澳元(折合人民币约2.1亿),相关的印花税约267万澳币,而强制出售的价格约4100万澳元。中间67万澳元的差价损失,许家印只能自己承担。


据上海胡润研究院的调查报告显示,近年来,由于人民币汇率波动,国内房价暴涨,很多中国富人加大了对海外房产的投资。澳大利亚已经名列中国富豪们“海外房产投资榜单”的第四位,仅次于美国、英国和加拿大。


澳大利亚投资审查委员会数据表示,2015年,中国投资澳大利亚房产的总金额已经飙升至243.5亿澳元(约合人民币1200亿元),与5年前相比翻了10倍。

但是,无论是买在澳大利亚、英国还是美国,海外买房跟在国内买房大有不同,尤其是法律法规和税收方面,如果不搞清楚,很可能会出现赔了夫人又折兵的窘相。




中国人海外置业时还容易抱有一些错误观念,最常见的就有以下几种:

 

一,不合理的期待房价快速增长


早期在国内买过房的中国人,都有过房价翻几倍的体验,以为国外也会如此。但在西方,人们对房产的热情并没有我们那么高涨,房价大多数时候处于相对稳定、温和增长的状态。想通过海外购房快速谋取暴利,可能性不大。

 

二,价格越低越划算


有些人喜欢便宜,总以为价格越低越好,却不知在这个相当成熟发达的房地产市场,任何定价都不是随意的。比如被拍卖的房子有时候价格也比正常交易价要低,但并非人人都适合买,因为房子质量往往有问题,产权也有风险,需要买方自行承担。

  

三,地理位置越市中心越好


如果你住在国内某个城市的市中心,你可以很骄傲,以此为荣,但海外却很可能是“郊区”的社区最好。中国人还喜欢离学校近,离商场超市近,离医院近。却不知这样的地方校车、货车、救护车频繁往来,交通拥挤,喧闹嘈杂,这些地方很难找到一个高档社区。

 

四,在自家房子里办家庭旅馆,办农家乐


海外城市规划之内的土地,一般都是有规定用途的,住宅就是住宅,商业就是商业,住宅小区里面是不可能允许你进行任何商业营运的,什么家庭旅馆、家庭餐馆、农家乐,都是违规的,一旦被举报,就要被罚款。


五,买房不找经纪人可以省下一笔中介费


省钱本是中国人的美德,省钱并不可耻,但总用中国式的思维方式去行事去省钱,在海外可能就会弄巧成拙。

 

一个典型的例子是一位早年留学美国的精英才子,收入颇高,能力很强,不论是办绿卡还是入籍,还是打官司,全是自己完成。


去年买房时也没雇经纪人,利用自己的休息时间辛苦几个月在网上找房,然后开着车把每条街的房子都看了个遍,好不容易才找到合适房子,签合同时却有点傻眼了,因为卖方的经纪人要他签一大堆文件,太专业,看不懂,于是不得不花3000美元请一个律师帮忙看文件,搞合同。


最后房子顺利成交了,产权也过户了,于是他很得意地向同事们宣传他的省钱经,以为自己省了好几万美元的中介费。直到有个懂行的人对他说:你自己一分钱也没省下来,你是帮卖方的经纪人省钱了,你自己不但没有省钱,还白花了一笔律师费。

 

中国人可能不理解这是怎么回事,他们不知,在美国,买方的中介费不是由买方来掏的,而是由卖方来出这个钱,这个钱早在卖方跟他的经纪人签经纪合同时就把这笔中介费约定好了(比如按实际售价的6%)。


卖方的经纪人有了这份合同,就把卖方的房子拿出去公开挂牌(网上或行业内报纸杂志),同时在挂牌信息中给同行们一个承诺:谁帮我把这个房子卖掉,我就让谁分享我的这份中介费(比如分享其中的3%)。


 

如果买方找了经纪人,那么经纪人通常不会向买方收取费用,而是通过卖掉房子来与卖方的经纪人分享佣金,如果买方不找中介的话,一旦成交,那6%就全部都由卖方经纪人独自享有了。


上面的例子中,那位聪明的中国人不但没省钱,还多花了3000美元,如果他有自己的经纪人,就可以使用经纪人协会有版权的标准合同文本,就不用再请律师了。

 

另外,他没有经纪人,所以不得不自行在非行业内的网站上找房子,满大街找房看房也是费时费力的笨办法,所以他既没省钱又没省力,还多花了3000美元。

 

你可能会说,我可以向卖方承诺不请中介,同时要求卖方和卖方的经纪人重新签合同,让他们把那3%省下来,这样我的购房成本就低了3%。说起来是很简单的事,但美国的经纪人很少会为了一点小利去自我破坏行业规则




说了这么多,也不过只讲了海外买房注意事项的一小部分。要想对不同国家房产价格的走势,以及需要考虑的问题做一个更系统的梳理,请按时收听4月11日周二晚7点30分的《财富夜话》。





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